【要点提示】

    在订立商品房买卖合同后，出卖人发现商品房已经出卖给第三人，即将该事实如实告知了买受人，不构成故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，不适用双倍赔偿。

    【案例索引】

    （2011）虞民初字第925号民事判决书。

    【案情】

    原告袁某

    被告某置业有限公司

    被告某置业有限公司是一家经营房地产开发、建筑材料销售的有限责任公司。虞城县城关镇人民路北段“阳光世纪城”是被告某置业有限公司在虞城县城关镇开发的住宅小区，2010年8月30日取得商品房预（销）售许可证。2010年11月29日被告某置业有限公司收取卢某现金92210元，2011年1月3日收取卢某现金10000元，收款事由均为4#-3-4（401）首付款。2011年2月23日，被告某置业有限公司为卢某开具正式购房款发票，2011年3月15日被告与卢某签订商品房买卖合同，将“阳光世纪城”4幢3单元4层401号房出售给卢某。

    2011年3月18日被告向原告收取了“阳光世纪城”4号楼3单元4层401室购房定金10000元，2011年3月27日又向原告收取了“4#-3-4（401）”号房购房首付款98849元。2011年4月10日前后，被告某置业有限公司委托的房屋销售代理商工作人员告诉原告其购买的商品房已经出售，并多次与原告协商，表示可以为原告调换一套同样大小的房子，同时优惠10%，但终因双方没有达成一致意见，引起诉讼。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，双倍返还定金20000元，返还购房款98849元及利息，并赔偿原告损失98849元。

    【审判】

    法院经审理认为，根据《合同法》第九十四条的规定，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房，再次与原告订立商品房买卖合同，收取原告的定金和购房首付款，致使原告购买“阳光世纪城”“4#-3-4（401）”号房的合同目的不能实现，现原告要求解除双方的商品房买卖合同，应予准许。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”由于被告收取定金后，不能按照约定向原告交付“阳光世纪城”4#-3-4（401）号商品房，应当双倍返还原告交纳的定金。原告向被告交纳的定金为10000元，按照上述法律规定应双倍返还，即返还20000元，原告要求双倍返还定金20000元，即为40000元没有法律依据。

    被告将“阳光世纪城”4#-3-4（401）号商品房出售给卢某后，又与原告订立商品房买卖合同，收取原告的定金和购房首付款，引起纠纷的发生存在过错，但不能认定系故意隐瞒。故意隐瞒是故意掩盖真相，不让他人知道。被告发现涉案的商品房已经出售给卢某后告知了原告，并多次与原告协商，表示可以为原告调换一套同样大小的房子，同时优惠10%，被告的上述行为不符合故意隐瞒的特征。被告称没有与原告签订商品房买卖合同，也没有收取原告的定金和预付款。本院认为，某置业有限公司作为房地产开发企业，将自己开发的“阳光世纪城”住宅小区委托日盛达公司进行销售，应当对日盛达的销售行为负责。被告收取了原告的定金和预付款，并且在收款事由一栏注明了“4#-3-4（401）购房定金”、“4#-3-4（401）购房首付款”，表明原、被告双方已经就原告购买4#-3-4（401）号房屋达成了合意，被告的上述理由不能成立。判决：1、解除原告袁某与被告某置业有限公司签订的商品房买卖合同。2、被告某置业有限公司双倍返还原告袁某购房定金10000元（即返还20000元）。3、被告某置业有限公司返还原告袁某购房款98849元及利息（时间从2011年3月27日起至本判决生效之日止，利率依照中国人民银行规定的金融机构同期同类银行贷款的标准计算。）4、驳回原告袁某的其他诉讼请求。

    一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决发生法律效力。现该案已履行完毕。

    【评析】

    本案的焦点是某置业有限公司对已经出卖给第三人的房屋再次出卖给本案原告，是否构成故意隐瞒？对此，有两种不同的意见。

    第一种意见认为，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房再次出售给原告存在过错，但构不成故意隐瞒。

    首先，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”故意隐瞒即故意掩盖事实真相，不希望让他人知道。就本案而言，原告在2011年3月18日向某置业有限公司交付定金以及预付购房款时，由于某置业有限公司委托的代理销售商工作出现失误，没有及时将涉案房屋从未销售房源表中去掉，对涉案房屋已经出售给他人这一事实在不知情的情况下又收取原告的定金及购房首付款。当发现涉案房屋已经出售的情况后，随即通知了原告，并多次携带礼品到原告家中协商处理此事，并表示愿为原告调换一套同样大小的房子，在价格上优惠10%。据此，可以得出结论，被告和日盛达公司均没有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，不应当承担双倍赔偿已付购房款的责任。

    其次，故意隐瞒是手段，获取非法利益才是目的。也就是说房地产开发商之所以隐瞒商品房已经出售给他人的事实，再次进行出售，其目的是获取更大利益，是故意而为，是明知不能做而故意去做。本案中，某置业公司将商品房出售给卢某后又出售给袁某，原因是工作人员的失误，而非故意而为。否则，某置业公司在发现问题后，多次到原告家中道歉，同意为原告调换一套同样大小的房子，在价格上优惠的做法就解释不通。

    其三，《解释》第七、八、九条规定的惩罚性赔偿制度，意在制裁和遏制一些房地产开发企业的不法行为，其功能主要弥补买受人的损失，在具体适用中主要在于惩罚和制裁房地产企业的严重过错行为，根据主观过错程度、动机、能力等各种因素综合考虑。只要出卖方主观上不存在严重过错，一般不适用惩罚性的赔偿，出卖人承担的赔偿责任只是返还已付购房款及利息、赔偿损失，不承担双倍赔偿已付购房款的责任。

    第二种意见认为，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房再次出售给原告，构成故意隐瞒。故意隐瞒是一种事实状态，只要隐瞒的事实客观存在，就可以认定是故意隐瞒。本案中，某置业有限公司将已经出售给他人的商品房又出售给了原告，售房时并未告知，至于后来告诉了原告，也是迫不得已，因为此时原告不需要被告告知，也已经知道了自己购买的商品房已经出售给他人的事实，某置业有限公司这个时候告诉原告购买的商品房已经出售他人，很明显是为了避免更大的损失，是为了逃避惩罚性赔偿。

    最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的一个很重要目的，就是遏制和制裁一些房地产开发企业的不法行为。一些不法房地产开发商为了赚取更大利润，贯用的手段就是提供虚假的商品房预售许可证明或者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实和所售房屋已经抵押、出卖给第三人的事实，一旦被识破，即以所谓的工作失误为借口推拖责任。本案某置业公司故意隐瞒所售房屋已经出卖的事实，在原告提出赔偿请求后，又以工作人员失误为借口，企图逃避制裁。故从规范房地产市场的角度也应当认定某置业有限公司构成故意隐瞒。

    笔者同意第一种意见。