关键词  民事 商品房预售 逾期交房 违约责任

    裁判要点

    出卖人既未按照商品房预售合同的约定向买受人提供具备交房条件的证明文件，亦未按照合同约定向买受人交房，构成违约，应支付合同约定的逾期交房违约金。

    相关法条

    《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条

    基本案情

    2012年2月6日，原告王洪江与被告商丘市宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图地产公司）签订《商品房买卖合同》一份。约定原告购买被告宏图地产公司开发的“枫桥运河人家”小区的12号楼中单元10层1002号商品房一套，总价款314,826元。原告依照合同于2012年2月6日向被告宏图地产公司首付购房款164,826元，余款150,000元于2012年4月17日由住房公积金贷款支付。合同约定被告宏图地产公司于2013年3月1日前交房。违约责任自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告至起诉时止未向原告交付经验收合格的商品房。

    裁判结果

    虞城县人民法院于2014年5月3日作出 （2014）虞民初字第624号民事判决，判决：一、被告商丘市宏图房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告王洪江交付房屋；二、被告商丘市宏图房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告王洪江逾期交房违约金22,793.4元。一审宣判后，原、被告双方均没有上诉。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：原告王洪江与被告宏图地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告宏图地产公司在建商品房一套，双方成立的商品房预售合同是当事人真实意思的表示，合法有效。被告宏图地产公司未按约定于2013年3月1日前向原告交房，构成合同违约，应承担违约责任。原告要求被告交付房屋并支付违约金的请求，合法有据。理由如下：

    我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告王洪江与被告宏图地产公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，被告宏图地产公司应在2013年3月1日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告王洪江使用。从该约定看，被告宏图地产公司将房屋交付原告使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。在超过合同约定的交房期限后，被告既未按照商品房预售合同的约定向原告提供具备交房条件的证明文件，亦未按照合同约定向原告交付经质量验收合格和竣工验收合格的房产，构成违约，被告应向原告支付合同约定的逾期交房违约金。

    关于本案违约金的计算方法。《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条中约定按已付房款的日万分之二计算违约金，被告自2013年3月1日最后交房期限的第二日起至2014年3月19日起诉之日止，共逾期交房合计382天，违约金数额为24,052.7元（314,826元×0.2‰×382天）。但原告在诉讼中请求被告支付违约金的数额为22,793.4元，尽管被告宏图地产公司违约金的数额超出了原告的诉讼请求，但原告并未对超出部分主张权利，故本案中对超出诉讼请求的部分不予支持是正确的。