关键词  民事 商品房买卖 解除合同 违约责任

    裁判要点

    买受人依据与出卖人签订的商品房买卖合同中的约定条款要求解除合同时，必须提供证据证明出卖人违反了约定条款，并出现《合同法》第九十四条解除合同的情形。否则，人民法院不予支持。

相关法条

    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条

    基本案情

    2012年9月17日原告蒋红梅与被告虞城县瑜隆房地产开发有限公司（以下简称瑜隆公司）签订商品房买卖合同，被告将其开发的“馨怡佳苑”小区第2幢2单元11层1101号商品房出卖给原告，总价款40万元，首付12万元，余款28万元以银行按揭贷款方式支付，但没有约定办理按揭贷款的具体时间。交房日期为2013年5月1日。合同签订后，原告于当日一次性支付了首付款12万元，并缴纳了房屋契税8000元，房屋产权测绘费、房屋交易手续费及抵押费1727元，住房专项维修基金4000元，房权证登记费、他项权证登记费120元，计13847元。由于中国银行股份有限公司按揭贷款额度不足，被告瑜隆公司遂通知原告办理按揭贷款的金融机构为虞城县农村信用合作社城关信用社，要求其按照金融机构的规定交纳40%的首付款，但原告没有办理。之后被告瑜隆公司又通知原告办理贷款事宜，但原告仍没有办理。由于原告交纳的首付款达不到银行根据国家规定只有交纳40%首付款才能发放按揭贷款的条件，原告的银行按揭贷款没有办成，抵押和房产证无法办理，房屋没有交付，双方发生纠纷。

    裁判结果

    虞城县人民法院于2013年10月29日作出 （2013）虞民初字第1101号民事判决，判决：驳回原告蒋红梅的诉讼请求。一审宣判后，原告蒋红梅不服提起上诉，二审期间，双方调解，商丘市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）商民二终字第006号民事调解书。现该案已履行完毕。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：原告依据与被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条约定的条款，要求解除商品房买卖合同，必须提供证据证明被告违反了上述约定，且在合同履行过程中出现《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。由于原告举证不能，其诉讼请求法院不予支持。

    该案在合议时，出现两种意见，第一种意见认为，原告请求解除商品房买卖合同、要求被告退还购房款12万元并支付银行利息等请求应予支持。第二种意见认为，商品房买卖涉及的银行按揭贷款首付款比例由金融机构按照国家房地产调控政策确定，非商品房的出卖人和买受人可以约定，按揭贷款没有办成的责任不在被告，原告的请求不符合解除合同的情形，应予驳回。笔者同意第二种意见。理由是：

    1、原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月1前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”。双方签订的商品房买卖合同第八条是对被告交房条件和交房期限的约定，商品房买卖合同第九条是对被告逾期交房如何承担违约责任的约定，即被告应当在2013年5月1前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告，如果逾期交房60日，原告可以解除合同。但原告解除合同的前提条件是自己已经履行了合同义务，足额支付了购房款，因为《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原、被告签订的商品房买卖合同有先后履行的顺序：原告于2012年9月17日首付购房款120000元，余款280000元以银行按揭贷款方式支付；被告应于2013年5月1日向原告交付商品房。由于原告没有付清购房款，被告有权拒绝原告要求交付商品房的请求。即使双方对按揭贷款没有明确约定，按照《合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原告仅交付首付房款，无权要求被告交付商品房。

    2、关于原告称被告擅自提高首付款比例，违反合同约定，有权解除合同的问题。笔者认为，商品房买卖涉及的银行按揭贷款首付款比例由金融机构按照国家房地产调控政策确定，非商品房的出卖人和买受人可以约定。原、被告虽然在合同中约定商品房的首付款比例为30%，但由于按揭贷款合同的当事人一方为金融机构，一方为商品房买受人，故原、被告关于商品房的首付款比例的约定对金融机构没有约束力，原告以此为由主张解除合同没有依据。

    3、《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告2012年9月17日签订商品房买卖合同后，双方均为履行合同作了充分准备，原告已经支付了首付款，交纳了契税、房屋产权测绘费、住房专项维修基金等相关费用；被告亦将商品房建造完毕，且已具备交房条件。在此情况下，如解除合同对双方当事人均不利。法院判决驳回原告的请求是正确的。